マレーシア不動産
リーマンショック以降の景気回復過程で海外投資に再び注目が集まっています。新興国中心の株式投資、債券投資が主ですが、少しスコープを広げて海外不動産投資にも注目したらいかがでしょうか？
海外不動産と言っても、欧米の不動産はバブル崩壊で大きな価格調整を強いられています。また、ベトナムや中国の新興国不動産はカントリーリスクがあまりにも高く、現段階で堅実な海外不動産の投資対象にはなりません。
暮旅インベストメントでは、物件によっては120㎡で1,000万円程度と、まだ割安でキャピタルゲイン、インカムゲインが期待でき、しかも外国人の所有権が保証されているマレーシアの物件を、新築、中古を問わず幅広く紹介いたします。 円高で海外不動産投資にチャンス到来です。
ロングステイとしてのニーズ
マレーシアは「マレーシア・マイ・セカンドホーム・プログラム」（MM2H）という退職者ビザの給付に積極的で、世界でも屈指の「リタイアメントパラダイス」と呼ばれています。ペナンやクアラルンプールのコンドミニアムは、もともと、世界中のシニアのロングステイの箱として、実需のニーズが存在しています。日本でもマレーシアはロングステイ人気国NO.1（2007年 ロングステイ財団の調査）となり、多くの日本人シニアが滞在するようになっています。（表では2006年までだが、2007、2008年もマレーシアが首位と言われる。）
割安な物件価格
生活コストの安いマレーシアでは、住宅の価格もまだ割安に放置されており、周辺国との比較感から、主にキャピタルゲインを狙いの売買が目立つようになりました。なんと言っても、120㎡３LDKのコンドミニアムが1,000万円程度で売買されている例も珍しくありません。タイ、ベトナム、フィリピンなどマレーシより経済力の落ちる国より割安という統計もあります。
マレーシアは調査対象112都市中、99位と下位水準。（出所：Global Property Guideの統計を基に弊社作成）
》》実際の価格ランキングはこちら
また、国内機関の調査結果においても、マレーシア不動産価格の安さが際立っております。
各都市の集合住宅調査地点の住宅価格の比較: 出所 社団法人 日本不動産鑑定協会「平成21年 世界地価等調査結果 http://www.fudousan-kanteishi.or.jp」
低いカントリーリスク
マレーシアは東南アジアでも比較的信用力が高い中進国に位置づけられます。中国、ベトナムなどの不動産投資もブームになっていますが、国の信用力はまだ低く（投資適格級格付け未満）、カントリーリスクの観点から海外不動産投資としては時期尚早と言えるでしょう。また、バブル的要素が強く、ハイリスクの投資と言えるでしょう。マレーシアは、政治、経済の安定度が高く、「ビジョン２０２０」というスローガンをあげ、2020年までの先進国入りを国家目標として位置づけています。また、前述の「高成長国」と異なりバブル的要素もほとんどなく、より安定した海外不動産投資の環境が整っています。
各国長期債格付け: Moody's、S&Pのデータより弊社作成
（Moody'sおよびS&Pは世界的な格付け機関）
比較的高い投資利回り
不動産価格が極端に安いため、家賃利回りではランキングの上位に登場します。
（出所：Global Property Guideの統計を基に弊社作成）
》》実際の利回りランキングはこちら
今後も増加する国内人口
マレーシアのコンドミニアムは、外国人向けのリタイヤメントハウスとしてのニーズだけでなく、
マレーシアと日本の人口比較: 出所：PRB（Population Research Bureau）のデータを基に弊社が作成
しかも、人口の「逆ピラミッド化（高齢化）」が急速に進む日本と異なり、マレーシアは2050年になってもピラミッド型を維持すると予想される世界でも数少ない国の一つです。
マレーシアと日本の人口ピラミッド比較（上からそれぞれ2000年、2025年、2050年の図）出所：U.S. Census Bureau （http://www.census.gov/ipc/www/idb/pyramids.html）
規制の少ない法制度
マレーシアはフィリピン、タイ、ベトナムなどの他の東南アジアと異なり、不動産に関する外国人規制はほとんどありません。むしろ積極的な規制緩和により、外国人による不動産取得を促進しています。
不動産を外国人の名前で登記でき、コンドミニアムは区分所有権が発行されます。 唯一注意することは、５０万リンギット未満の物件は外国人は購入ができないことです。
有利な税制
マレーシアは、2007年に外国人に対する不動産キャピタルゲイン課税を撤廃し、原則０％としました。（５年未満の保有は5%）
また、マレーシアには相続税、贈与税が存在しません。一定の要件のもの、マレーシアの不動産の相続、贈与に関しては非課税で行える可能性があります。（税理士と相談することをおすすめします。）
一方、不動産収入に関しては、現在外国人（非居住者）に対して一律28%の所得税の申告義務があります。（年間183日以上滞在し居住者になれば0-28%の累進課税）
外国人にも提供される不動産ローン
現地の銀行は、外国人への不動産ローンの提供にも積極的です。融資期間は5年から20年程度にわたり、変動、固定の選択が可能です。最高で物件価格の80%程度まで融資する場合があります。現地通貨のローンですので為替リスクの低減にも役立ちます。
着実な価格上昇
マレーシア各州の不動産価格指数は1990年以降、アジア通貨危機（1997年）の時代を除くと順調に推移しています。しかもこの危機の時でも15%程度の調整で、しかも3-4年で元の水準まで回復しています。また、2008年のリーマンショック直後に都心部で小幅な下落が見られたものの、大きな影響はありませんでした。
日本や欧米の不動産バブル期のように短期間で何倍にもなりその後バブル崩壊で一気に半値に下落するような不健全な動きがなく、年間５％程度の着実な価格上昇をするのがマレーシア不動産の特徴です。
短期の大きなリターンを期待する方には物足りない動きですが、着実で安定的なキャピタルゲインを期待する保守的な投資家層に適した資産と言えます。
円高で更に割安に
日本人にとって更によきニュースは、2008年のサブプライム、リーマンショック以降、円高がマレーシアリンギを含む他のすべての通貨に対し進行し、マレーシア不動産も更に割安になったからです。
2007年は32-36円程度で推移していたリンギットですが、最近（2010年6月）は26-28円前後です。約20%リンギット資産が安くなったことになります。
例えば、以前2,000万円相当だったコンドミニアムが1,600万円程度で購入できるわけです。
この意味でも2010年は日本人にとって最大のチャンスと言えるでしょう？ただしいつまで円高が持続するかが問題です。
（現在のレートは左バー内の、「為替コンバータ」でご確認ください。）
引退後のセカンドハウスとしての投資
「まだ引退なんて、」とお考えの現役世代の中にも、引退後は海外生活にあこがれている方がとても多くいらっしゃいます。しかし、引退後に家が欲しくても、いくらで買えるか予想はできません。今は安くても、ハワイの物件のように、将来「高嶺の花」となるかもしれません。資産にある程度の余裕があれば、当面投資として賃貸し、引退後にリフォームしてロングステイのセカンドハウス（あるいは本宅）として住むのも一案でしょう。（このように複数の住居を所有することをマルチハビテーションと呼び、今後のライフスタイルとして注目されています。）
好調な経済にもかかわらず、まだ割安度が高いマレーシア不動産に投資してみてはいかがでしょう。10年後には予想もつかない価格になっていることでしょう！
プロジェクト＆物件情報
不動産の売買、保有にかかる諸費用
マレーシアの不動産を売買、保有する場合、日本と同様に色々な費用、税金が発生します。大雑把に言うと、取得時、売却時は日本での不動産取引時とさほど変わらない（あるいは多少は安い）のに対して、保有時の費用は圧倒的に低いと思われます。
取得時の費用
| 費用の種類 | 金額、レート |
|---|---|
| 登記のための印紙税 | 購入価格か登記時の時価のいずれか（高いほう）の2%前後（RM50万の物件の場合は1.8%） （通常登記は、購入後6ヶ月以降になる場合が多い） |
| 売買契約書のための弁護士費用 | 購入価格の0.4-1.0%（RM50万の物件の場合は約0.8％） （新規分譲の場合は開発会社が負担する場合が多い。） |
| 仲介手数料または購入サポート料 | 購入価格の3%程度 （物件視察、弁護士紹介、売買仲介、契約書精査、価格交渉、不動産ローンアレンジなどのサービスに対する報酬。） |
| （不動産ローン契約にかかる弁護士費用） | 購入価格の0.4-1.0% （現地銀行で不動産ローンを申し込まれる方） |
所有登記の印紙税の支払い時期がかなり遅れるのが特徴です。
保有時の費用
| 費用の種類 | 金額、レート |
|---|---|
| 管理費(Maintenance Fee) | 時価の0.8%程度/年 （1㎡あたりRM2.2-3.3程度/月） |
| 修繕費(Sinking Fund) | 時価の0.1%程度/年 （通常管理費の10%程度） |
| 固定資産税(Quit Rent+Assessment) | 時価の0.2%程度/年 （100㎡の物件でRM500-1,000） |
| 火災保険(Fire Insurance) | 時価の0.1%程度 |
売却時の費用
| 費用の種類 | 金額、レート |
|---|---|
| 売買手数料（不動産仲介業者利用時） | 売却価格の1-2% |
| 不動産譲渡課税（キャピタルゲイン課税） | 原則なし（5年未満の保有は5%） |
KLコンドミニアムマップ
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クアラルンプールの物件
クアラルンプールの物件
【特集】 クアラルンプールでホテル投資
クアラルンプール（KL)国際空港と市内を結ぶ、KLエクスプレス（成田エクスプレスに相当）の始点駅であるKLセントラル駅の徒歩圏内に、大手デベロッパーによりコンドミニアムホテル（サービスアパート）用物件が分譲されています。
KLセントラル駅は東京で言えば、東京駅のような存在であり、クアラルンプール鉄道網の基幹駅です。まさにホテル経営をするのに絶好の地であり、事実、ヒルトン、メリディアンの一流ホテルが進出し、高稼働率を上げています。
クアラルンプールの問題は交通渋滞です。KLセントラル駅のようなハブ駅に隣接した「駅近ホテル」が意外に少ないのが現状です。 道路、電車両方での移動に便利な本ホテル物件は、極めて希少性の高い投資対象と言えます。駐在員、出張者、観光客、ロングステイヤーなどからホテル、サービスアパート（コンドミニアムホテル）として安定した利用が期待できます。
また同物件の最大の特徴は、リースバックにより当初５年間、開発業者が７％の利回り保証でホテル運営することです。利回りとしてはさほど高くありませんが、これは、同業者は実際には更に高い運営利回りを見込んでいる証拠であり、物件に対する価値の高さが感じられます。また希望により利回り保証をその後５年間延長することも可能です。つまり１０年間７％利回りで運用すれば、それだけで物件価格の70%を回収できることになります。
あるいは利回り保証を年長せず、5年後に売却（５年未満でも一定の条件のもと売却可）することも可能ですし、自分で利用したり、貸し出すこともできます。
約1,400万円台（1RM=25円前提）で一等地のホテルの１部屋（１ユニット）を永久所有できるのは、すべての不動産価格がまだ割安水準のマレーシアならのことです。
物件の詳細
物件名
ディティアラ ホテル スイーツ
形態
永久所有権(Free Hold)
日本で通常マンションを購入する形態と同様です。（定期借地権ではなく）
ロケーション
クリックすると拡大します。
完成時期
2011年5月予定
ホテル設備
- レセプション
- ラウンジ
- レストラン
- スパ、ジム
- 屋外プール
- ビジネスセンター
- 駐車場 など
室内設備
必要な家具はすべて備え付けられています。（Fully Furnished)
戸数
計378ユニット（ペントハウス 3ユニット含む）
間取りと広さ
1ベッドルーム 587sf～710sf （55㎡～66㎡）
2ベッドルーム 872sf～1032sf（81㎡～96㎡）
クリックすると拡大します。
タイプH2: 1ベッドルーム（62㎡）
タイプH5: ２ベッドルーム（85㎡）
※１ベッド、２ベッドとも、この他に２タイプづつのお部屋があります。（合計６タイプ）
販売価格
1ベッドルーム RM566,000より（約1400万円より）
2ベッドルーム RM761,000より（約1900万円より）
※各タイプともフロアが上がるごとに徐々に価格が高くなります。
リースバック契約
当初５年間は、リースバック契約により開発業者が年利回り７％の家賃を保証しホテル、サービスアパートとして運営します。その後は、更に５年間（合計10年）リースバック契約を延長することもできますし（その間も年７％利回りが保証されます）、売却、レンタルあるいは自己使用することも可能です。(当初５年のリースバック期間中でも、一定の条件のもと売却可）
販売状況
2009年10月現在において、戸数の６割程度が成約しているようです。買い手は現地の富裕層、シンガポール人、香港人、イギリス人、韓国人、オーストラリア人、アメリカ人など多岐にわたります。最近ようやく日本人の購入が目立つようになってきました。対リンギットでまだ円高水準ですが、長続きしないという見方が定着してきたからかもしれません。
主に３タイプのビューがありますが、KLCCを見渡せる上部フロアのビューの良い物件から売れています。ご興味あれば早めに申し込みをし、よい条件の物件をおさえることが賢明です。
支払い
申し込み時の頭金は10%で、残金を完成予定の2011年5月までに、７回に分割して支払います。
開発会社
政府系投資会社「アマナラヤ」の開発ですので、極めて高い信用力があります。
こちらにも物件情報があります。
写真集
◆ショールーム １ベッドルーム
◆ショールーム ２ベッドルーム
◆完成模型
◆実際の建設現場
ディティアラ ホテルスイーツ
メープル
IOIプテリ・パルマ2
IOIプテリ・パルマ2 販売図
▲IOIプテリパルマ２販売図 7月20日現在（グリーンの部分が売却済みあるいは手付け済みです。）クリックすると拡大します。ページ下にファイルも添付されています。
ブロックH 上の「販売図」と相対します
ブロックH 上の「販売図」と相対します 少し左寄りからです
プトラジャヤについて
プトラジャヤは、クアラルンプール国際空港と、首都であるクアラルンプールの丁度中間地点に位置する行政都市です。
どちらからも高速道路で約２０分くらいに位置するとても便利なロケーションです。
ちなみに、空港、プトラジャヤ、KL市内を結んだ地域をマルチメディア・スーパー・コリドー（MSC)と呼んで、マレーシアの国家目標である「ビジョン2020」（2020年までに先進国入りをする）達成のための戦略的地域としています。
なぜ行政都市と呼ばれるかと言うと、以前は国の行政機関がクアラルンプール市内に散在していましたが、渋滞も激しくなり行政執行が非効率的になったきたので、新都市を建設し首相府や各省庁をそこへ集約することにしたのです。
それがプトラジャヤで、都市建設は1995年から始まりました。もともと大自然を切り開いてゼロから建設した都市ですので、東南アジア独特の雑多な雰囲気はまったくなく、理路整然とした近未来的都市です。
ただし、グリーンシティーというコンセプトで設計されているので、水やグリーンと壮大なイスラム建築物をうまく調和させて独特な雰囲気をかもし出しています。
街というよりは、イスラム政治の巨大なテーマパークと呼んだほうがイメージしやすいかもしれません。
またプトラジャヤに隣接する都市をサイバージャヤと言い、マレーシアのシリコンバレーとしてハイテク企業の誘致をしています。
現在のプトラジャヤの人口は70,000人程度ですが、近い将来300,000人程度に増加すると予想されています。
簡単に言うと、日本でも一時流行った「首都移転」というアイデアです。
実際日本の国土交通省の「世界の国会等の移転」というHPにも移転の例としてプトラジャヤが紹介されています。
http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/iten/foreign/index.html#midashiL
ただし、国会議事堂はまだクアラルンプールにあるので、「首都」はまだクアラルンプールということだそうです。（つまり首都とは「国会」のある場所で決まるということ！？）
IOIリゾートは、そのある意味無機質なプトラジャヤにゴルフというエンターテイメント的要素を提供するリゾート施設です。また、施設内にショッピングモール、オフィスタワーの建設も進んでいることから、近い将来は、IOIリゾートの基本コンセプトである「住む」、「働く」、「遊ぶ」を同時に提供できるオンリーワンの複合施設となることが予想されています。
IOIリゾート内マリオットホテル（プトラジャヤ・マリオットホテル）
IOIリゾートの敷地内（プテリパルマより徒歩10分程度）にプトラジャヤ・マリオットホテルがあります。
このマリオットホテルは、世界の他の都市のマリオットホテルに比べも、その施設のグレード、サービスはトップクラスでしょう。
施設に関しては写真をご覧ください。
サービスに関しては、筆者(暮旅代表）が「プテリパルマコンドを見学したい」とドアマンに言ったら「では今私が案内します」と言って、すぐに車を出して連れていってくれるほどです。（プテリパルマとは全く関係のない、ホテルの一ドアマンがです。）
プテリパルマのオーナーは、このマリオットホテルの宿泊割引特典を受けることができます。
ミッドバレー・ノースポイント
アイゼンキアラII
アイゼンキアラ I
ウォルドルフ＆ウィンザー
オークリーフ・コンドミニアム
キアラ・デザイナー・スイーツ
サフロン
スリアン
スリマヤ
セティア スカイレジデンス
ハタマス・リージェンシーII
ハンプシャーレジデンス
パークビュー・サービスアパート
ヘリテージ・レジデンス
マイハビタット２（注目物件）
マークレジデンス
ペナンの物件
ペナンの物件
【特集】 ペナン島の大規模ウォーターフロント開発
ロングステイのメッカであるペナン島で、大規模ウォーターフロント開発計画が進行中です。
その名を”Seri Tanjung Pinang”（スリ・タンジュン・ピナン）と名づけ、ペナン島タンジュントコンの海岸を埋め立て、一大リゾート＆高級住宅地へ変貌させようとしています。
その埋立地の規模はなんと1,000エーカーにもおよびます。（東京ドーム311個分に相当、と言ってもまだピンときませんが。）
その一大プロジェクトの運営会社が、ペナン一のヘリテージホテルであるイースタン＆オリエンタル（E&O）ホテルの運営会社であるE&Oグループなので、そのセンスの良さと信頼感は折り紙つきなのです。
ちなみにE&Oホテルはペナンのラッフルズホテルと呼ばれることもあるくらいです。
その広大な埋立地のランドマークとなるマリーナを囲むように、高級サービスアパートメント（中長期滞在用のホテル型コンドミニアム）、コンドミニアム、テラスハウス、一戸建てなどが次々に建設されていく予定なのです。
その中で外国人が投資しやすい物件をいくつかご紹介します。
Seri Tanjung Pinag計画の将来図: 実際埋め立てが完了しているのは、図右上の半島部分のみで、今後海に浮かぶ４島を埋め立て、２つの橋で本島とつなげるという壮大な計画
The Suites at Waterside （ザ・スイーツ・アト・ウォーターサイド）
埋立地の中心となるマリーナを一望できるランドマーク的な高級コンドミニアムホテル（サービスアパート）です。
売れ行き好調でこちらは完売いたしました。
価格帯
RM525,000～555,000（1400～1500万円）
間取りと面積（タイプE）
1ベッドルーム(1LDK)、853sf （79㎡）
管理費
月額RM250程度
写真集
建設予定地の風景
建設予定地の様子
キーサイド・コンドミニアム（Quayside Condominium)
こちらにも同物件情報がございます。
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ウォーターサイドスイーツに隣接する広大な敷地に建設される７棟（高層５棟、低層２棟）から構成される高級コンドミニアム。
2009年10月、販売第一期として高層棟から分譲が始まりました。
今後販売が進むにつれて価格を徐々に上げて行くのが現地の販売スタイルなため、第一期の最安値での購入をおすすめします。
概要
・31階建て 第一棟 2013年完成予定 （同じ年に目の前にスーパーマーケット「テスコ」が完成予定）
・全部で７棟建設予定
間取りと販売戸数
1ベッドルーム スイート（約100㎡） 88戸
１+１ベッドルーム スイート（約130㎡） 88戸
２＋１ベッドルーム スイート（約190㎡） 88戸
３＋１ベッドルーム スイート（約220㎡） 16戸
＊すべてのタイプがスイートルーム仕様なため、間取りに対しとても贅沢な占有面積となっています。
＊＋１は通常の部屋より多少小さめな多目的ルーム
価格帯
1ベッドルーム スイート ：RM674,000（1,822万円）から
１+１ベッドルーム スイート：RM799,092（2,157万円）から
２＋１ベッドルーム スイート： RM1,018,332（2,749万円）から
３＋１ベッドルーム スイート： RM1,762,236（4,748万円）から
（1RM=27円で換算）
販売状況
海側の１+１ベッドルームと１ベッドルームタイプからどんどん売れています。（2010年2月）
やはり土地勘のあるローカルと外国人の出足は早いようです。ご興味ある方は、お早めにご相談ください。
海側や高層階でも価格差はさほど大きくないため、まずロケーションのよいユニットを押さえることをお勧めします。
駐車場
各ユニット1台付き
完成時期
2012年12月予定（第一棟）