ハウジングNZ　（政府家賃保証住宅）



ハウジング・ニュージーランドは、ニュージーランド政府が長期にわたり家賃を保証してくれるという投資向けの「政府家賃保障住宅」のことをいいます。
日本でローン申し込みから決済、登記まで完了できる手間いらずの安全性の高い投資案件です。

低所得者向けの福祉住宅（一戸建て）に投資

基本的には営利目的ではなく、日本で言う「公営住宅」的な性格の住宅に投資するものです。（ただし日本の「公営住宅」に比べはるかにグレードの高いものです。敷地面積はすべて400㎡以上と、日本なら資産家宅クラスの広さです。）
NZでは日本と異なり、国、行政の代わりに投資家に公営住宅を所有してもらい、国は家賃を保証することにより福祉住宅の問題を解決しています。投資家にとっては、そんな国家プロジェクトに参加するという安心感があります。

NZ政府が家賃の差額を補償

低所得者向けの優遇家賃と、投資家に支払う適正な家賃相場との差額を、政府が長期にわたり補償します。投資家は、民間企業と異なり倒産することのない政府の家賃保証を長期にわたりうけることができるのです。

居住者とのトラブルも政府系機関が解決

不動産賃貸契約につきものの、居住者とのトラブル、居住者原因の補修作業などもすべて政府系のハウジングNZが対応し、家賃の滞納、空室があっても常に家賃が入ってきますので、オーナー様は日本にいても手間いらずに運営が可能です。

割安な価格で購入が可能

ハウジングNZは投資家向け物件のため、どうしても一般の居住用物件より市場が小さくなります。（政府との賃貸期間中は、買い手自身が住むことができないため。）　結果、近隣の居住用住宅に比べ比較的安く取引されます。しかし政府との賃貸契約終了後は、一般居住用住宅としての相場水準で売却可能なので、長期的にはピャピタルゲインが得られやすくなります。



◆物件１(会員専用ページへ）

・建物面積　125㎡
・土地面積　426㎡
・間取り 3 Bed Room

◆物件２(会員専用ページへ）

・建物面積　145㎡
・敷地面積　476㎡
・間取り　4 Bed Room


ニュージーランドの不動産投資環境

ニュージーランドには安心して投資を行える環境が整っています。

人口増加

2006年1月時点で412万人のNZの人口は、移民の増加や自然増で2050年には約520万（26%増）へ増加することが予想されています。また、人口ピラミッドもその間大きく崩れません。（下表参照、日本の人口予想、ピラミッド予想はマレーシア不動産ページを参照）


2007年⇒2050年: 2050年でも30-40歳が最多人口分布帯2007年⇒2050年: 2050年でも30-40歳が最多人口分布帯

特にハウジングNZの中心となるオークランドは、同期間に140万人から200万人（43%増）への増加が見込まれます。
その需要を満たすにはNZで毎年毎年23,000戸以上の新築住宅が必要となる計算です。
この人口増加が優良な賃貸市場と不動産価格の安定的な上昇の基礎になります。

不動産価格

NZの不動産は長期的スパンでみれば、年平均で約8％の安定的な上昇を続けております。
この上昇は移民による人口増、安定的な経済成長、海外からの投資のしやすさ、投資天国ともいえる税制、そして住み替えの多いNZ人の国民性などからと考えられます。

宅地に対する規制

NZは世界有数の環境保全国です。
各地域ごとに住宅一戸に対する最低敷地面積が定められており、細かい分筆により宅地開発ができません。（オークランドは原則、敷地面積４００㎡以上。）　また郊外の緑地開発も制限されていますので、オークランドでは常に不動産は供給不足の状態です。

国家としての将来性

世界の人口は依然増加の一途をたどっています。現在65億人と推定され、1年で8千万人のペースで増えています。原油の枯渇が心配され、その値上がりは世界中の問題です。
また、もう一つ不足しているもの、それは食料です。日本の食料自給率も40％と先進国の中でも特に低い水準にあり、多くの食品を輸入に頼っています。
一方、NZの食料自給率は約300％とオーストラリアと並んで、先進国の中では有数の高さを誇ります。将来性を考える上では、非常に大きなポイントになると思われます。

投資家に魅力的な税制

NZは先進国で唯一不動産譲渡益（キャピタルゲイン）に課税をしない国です。
また取得税や相続税もありません。
消費税(GST)は現在12.5%ですが、不動産購入代金には適用されません。
海外投資家にとって非常に魅力的な税制を持っています。

オーナー寄りの借家法

日本では賃貸物件について借地借家法により借り手保護の姿勢が明文化されていますが、NZでは基本的に賃貸オーナーを保護するような制度になっています。
例えば、オーナーが物件売却のため借家人を立ち退かせたい場合、合法的に42日の猶予をもって立ち退かせることができます。

円建てローン

NZは依然高金利政策をとっており、定期預金金利は年8%以上、住宅ローン金利も年10%前後を維持しております。
不動産投資を行おうとすると、多少利回りが良い商品でも、当初のキャッシュフローは赤字になります。
しかし、このような状況でも超低金利通貨・円を利用して、不動産投資を行うことが出来ます。
これは円建ローンと呼ばれ、NZへ投資するほとんどの日本人投資家が利用しています。特徴は、

この円建ローンを使えば、NZドル建ローンには不可能な当初からのキャッシュフロー黒字化が可能です。

割安となった為替レート

2007年には一時1NZDあたり95円程度まで上昇したNZDですが、サブプライム問題の余波を受け、現在（2008年10月現在）60円程度まで下落しています。（現在のレートを左の相場表でご確認ください。）
簡単に言うと、当時2000万円相当の住宅が1300万円以下で購入できるわけです。もちろん今後の為替相場の予測はむずかしいのですが、円に対して弱気（少なくとも強気でない）方にとっては投資しやすい水準になったと言えます。



◆物件１(会員専用ページ）

・建物面積　125㎡
・土地面積　426㎡
・間取り 3 Bed Room

◆物件２(会員専用ページ）

・建物面積　145㎡
・敷地面積　476㎡
・間取り　4 Bed Room